​MÜTEAHHİTLER FİZİBİLİTE İLE RİSKİNİ AZALTMALI
10 Eki 2017

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın hassas yaklaşımı sayesinde artık belediye ya da bakanlık destekli kentsel dönüşüm projelerinin daha sağlıklı ilerlediği ve teslimlerinin yapılabildiği görülüyor. Bu motivasyonla özellikle İstanbul'daki eski ilçelerde son dönemde büyük dönüşüm projelerinin lansmanının yapıldığını da sevinerek izliyorum. Çünkü bu kent için kentsel dönüşümün artık lafta kalmaması gerekiyor. Mevcut yapı stokunda eğer büyük bir depreme hazırlıksız yakalanmıyorsak bu, Yaradan’ın merhametinden kaynaklanıyor. Acilen ve çok daha hızlı bir şekilde bu dönüşüm projelerinin başlayıp bitirilmesi gerekiyor.

Peki geçmişte neden gecikmeler yaşanmıştı? Sebeplerin başında hak sahipleri ile uzlaşmazlık geliyordu. Diğer sebep ise hesabını kitabını tam yapmayan müteahhitlerin işe başlasa da hesapsızlık yüzünden finansal gücünü zorlaması ve projelerini tamamlayamaması oldu.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın hassasiyeti derken bu konuda aldığı pek çok karardan bahsetmek lazım ama son olarak yaklaşık 1,5 yıl önce kentsel dönüşüm projelerine fizibilite raporu zorunluluğu getirmiş olması, sistemin sağlıklı işlemesi için ilaç oldu.

İmpo İmar Kentsel Dönüşüm Müdürü Mehmet Aydemir, bakanlığın, artık bir bölgeyi çöküntü alanı yani riskli alan ilan etmek ve bu alanlara destek vermek için önceden fizibilite raporu hazırlanmasını şart koştuğunu belirtiyor. Bu fizibilite raporları ile vatandaşın beklentileri proje daha başlamadan ölçülürken, o projenin müteahhide ne getireceğinden bölgede ne kadar inşaat yapılabileceğine kadar pek çok sorunun yanıtlanması sağlanıyor.

Türkiye’de ancak yetkili kentsel dönüşüm firmaları tarafından hazırlanabilen fizibilite raporları son bir buçuk yıldır kentsel dönüşüm projelerinin yaşama geçirilmesindeki ve başarıya ulaşmasındaki en temel formül olarak gösteriliyor.

Mehmet Aydemir “Bazı kentsel dönüşüm projeleri imar planı onaylandığı, süreç ilerlediği halde vatandaşla görüşme aşamasında tıkandı, uzlaşılamadı ve hayata geçemedi. Oysa bizler fizibilite raporu hazırlanırken aynı zamanda bölgedeki farklı gelir ve sosyal gruplardaki vatandaşlarla temasa geçerek anket yapıyoruz, onların beklentilerini ölçüyoruz. “Mülk sahibi ne bekliyor, ya da kiracı ise hangi imkânlardan yararlanmak istiyor” gibi soruların cevaplarını alıyoruz.

Bu cevaplara göre projeyi şekillendiriyoruz. Kaç hak sahibi var ve hangi hak sahibine hangi imkânlar dahilinde dağıtım yapılabilir gibi sorulara yaklaşık olarak yanıt verilebiliyor. Böylece vatandaşlar daha güvendikleri bir ortamda daha sağlıklı kararlar alıp uzlaşmaya yanaşıyor” diyor.

Fizibilite raporunun, bakanlıktan destek alacak olan riskli alan dönüşüm projeleri için şart olduğunu anlatan Aydemir, kendi finansal modeliyle dönüşümü yapacak firmaların ise isteğe bağlı olarak bu raporu hazırlattırdığını ifade etti. “Aslında her müteahhit bu raporu hazırlatsa, pek çok muhtemel sıkıntıyı başında önlemiş olur. Mesela bölgede dönüşüm olduğunda emsal artışı gerekecek mi, üretilecek inşaat alanı ne olur, paylaşım ve dağıtım oranları ne olmalı? İşte tüm bu hayati öngörülere fizibilite raporları ile ulaşabilir ve buna göre karar alabilir, harekete geçebilir. Yine belediyeler de Belediye Kanunun 73.maddesine istinaden meclislerinde karar alarak, kendileri minimum 5 hektar olan yerlerde dönüşüm yapabiliyorlar. Aslında onlar da bu raporu hazırlatsalar vatandaşın desteğinin ne kadar olduğunu daha fikir aşamasındayken görürler ve eğer mantıklı ise o projelere girerler” diye konuştu.